Где квартира сохранила деньги, а где потеряла
Израиль, Россия, Украина и Беларусь: как изменилась цена жилья в долларах, если купить квартиру в любой год с 2005-го и держать до 2025-го. Выберите год покупки и сумму. Цифры взяты из официальной статистики и крупных порталов недвижимости, источники перечислены внизу.
Если в году вложить в квартиру , к 2025 году в долларах это будет:
Тель-Авив впереди. При покупке в 2008 году вложение в Тель-Авиве выросло в 3,48 раза в долларах, а лучший из остальных вариантов (Минск) дал 0,93.
Динамика по годам
Путь вложения год за годом
Линия показывает, сколько стоила бы купленная квартира в каждом году. Наведите курсор или проведите пальцем по графику, чтобы увидеть значения. Режим «Своя валюта» объясняет, почему рост в рублях и гривнах почти ничего не значит.
Стоимость вложения $100 000, сделанного в 2008 году, в долларах
Тель-Авив — средняя цена проданной квартиры (ЦСБ), Москва, Киев и Минск — средняя цена м². Для расчёта важна динамика цены, а не её уровень.
Таблица значений графика
| Год | Тель-Авив | Москва | Киев | Минск |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | $100 000 | $100 000 | $100 000 | $100 000 |
| 2009 | $111 114 | $81 215 | $71 373 | $77 592 |
| 2010 | $142 639 | $79 558 | $63 731 | $71 652 |
| 2011 | $156 438 | $89 319 | $59 067 | $69 932 |
| 2012 | $149 423 | $94 291 | $59 197 | $65 868 |
| 2013 | $177 165 | $96 685 | $56 088 | $82 595 |
| 2014 | $195 901 | $89 319 | $54 793 | $88 223 |
| 2015 | $192 090 | $59 116 | $47 668 | $72 277 |
| 2016 | $211 952 | $47 330 | $43 135 | $58 781 |
| 2017 | $231 813 | $52 486 | $40 155 | $58 572 |
| 2018 | $227 973 | $50 276 | $39 119 | $65 659 |
| 2019 | $232 044 | $49 724 | $39 767 | $68 682 |
| 2020 | $259 469 | $48 066 | $44 171 | $69 359 |
| 2021 | $307 361 | $55 985 | $47 668 | $67 535 |
| 2022 | $342 408 | $70 534 | $51 943 | $67 379 |
| 2023 | $322 055 | $58 011 | $50 518 | $70 974 |
| 2024 | $329 994 | $54 880 | $49 741 | $79 625 |
| 2025 | $347 979 | $59 853 | $50 389 | $93 330 |
Проверка на подгонку
Меняется ли вывод от года покупки?
Ответ легко подогнать, если выбрать удобный год. Поэтому здесь посчитан каждый вариант: во сколько раз выросла цена в долларах к 2025 году при покупке в указанном году. Синим отмечен победитель столбца, если это Израиль, серым — если другая страна. Нажмите на ячейку, чтобы выбрать этот год в калькуляторе.
| Год покупки | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Тель-Авив | ||||||||||||||||
| Москва | ||||||||||||||||
| Киев | ||||||||||||||||
| Минск | — |
Срок владения 10 лет и больше (покупка в 2005–2015 годах): Израиль на первом месте в 11 из 11 вариантов. Все годы покупки с 2005 по 2020: в 14 из 16.
Конкретные примеры
Квартира в столице: купили в 2008-м, оценили в 2025-м
Для Москвы, Киева и Минска берём квартиру 60 м² по средней цене метра. Для Тель-Авива ЦСБ публикует не цену метра, а среднюю цену проданной квартиры, поэтому показана она. 2008 год выбран потому, что это пик перед мировым кризисом во всех четырёх странах: все покупали на максимуме.
Тель-Авив
+258% в $Средняя цена проданной квартиры в Тель-Авиве по данным ЦСБ: 1,21 млн ₪ в 2008 году и 4,16 млн ₪ в 2025-м. Шекель за эти годы ещё и немного укрепился к доллару, поэтому в долларах рост даже больше, чем в шекелях.
Источник: ЦСБ Израиля, средние цены проданных квартир (табл. 6.2 и 2.2), курс BIS
Москва
−40% в $Цена метра в рублях за эти годы выросла примерно вдвое, со 135 до 270 тысяч. Но рубль подешевел с 24,9 до 83,2 за доллар. В итоге квартира, купленная в 2008 году, в долларах до сих пор стоит на 40% меньше.
Источник: индекс IRN.RU в долларах, среднее за год
Киев
−50% в $Киев так и не вернулся к уровню 2008 года. Гривна за это время подешевела почти в 8 раз, с 5,3 до 41,7 за доллар. С 2022 года к этому добавился военный риск, который в средней цене не виден.
Источник: база агентства «Благовест», цены предложения, медиана за год
Минск
−7% в $Минск ближе всех к уровню 2008 года: за 2025 год цены выросли на 23%. Но 17 лет вложение простояло на месте, а белорусский рубль подешевел к доллару примерно в 14 раз с учётом деноминации 2016 года.
Источник: Национальное кадастровое агентство (сделки) и realt.by (2008 — цены предложения)
Бат-Ям, 2017 → 2025
+63% в $Город у моря рядом с Тель-Авивом, где цены почти вдвое ниже столичных. За те же восемь лет метр в Москве в долларах изменился на +14%. Отдельной статистики по Бат-Яму до 2017 года ЦСБ не публикует, поэтому пример короче.
Источник: ЦСБ Израиля, табл. 2.2, курс BIS
Методология
Как мы считали
Почему в долларах
Рубль, гривна и белорусский рубль за 20 лет подешевели к доллару в 3–14 раз. Цена квартиры в местной валюте росла, но большая часть этого роста — просто обесценивание денег. Доллар — общая мерка для всех четырёх стран, и именно в долларах считает деньги человек, который переезжает или выбирает, куда вложиться.
цена в $ = цена в местной валюте ÷ средний курс за год
Что считаем
- Берём цену жилья каждой страны за каждый год: индекс цен или среднюю цену м².
- Переводим в доллары по среднегодовому курсу Банка международных расчётов (BIS).
- Рост вложения = цена в 2025 году ÷ цена в год покупки.
- Режим «Доллары минус инфляция» дополнительно делит на рост цен в США (индекс CPI-U).
- Среднегодовой рост = (итог ÷ вложение)1/лет − 1.
Чего здесь нет
- Аренды. Считаем только изменение цены. Доходность аренды в России и Беларуси обычно выше израильской (около 4–6% против 2,5–3% в год), это частично сокращает разрыв.
- Налогов, ремонта, комиссий, процентов по ипотеке.
- Разницы между ценой объявления и сделки. По Киеву и Минску до 2012 года доступны в основном цены предложения.
- Рисков, которые не видны в цене: разрушения от войны, ограничений на продажу и вывод денег для нерезидентов.
Спорные места и что мы с ними сделали
- Россия, 2011 год. Росстат сменил методику, и средняя цена разом «упала» на 23%. Мы сшили ряд: значения до 2011 года умножены на 0,769 (отношение I кв. 2011 к IV кв. 2010). Без этой поправки Россия выглядела бы на 30% хуже.
- Тель-Авив, 2017 год. ЦСБ сменил таблицу, новая даёт цены на 2–4% выше. Значения до 2017 года мы подняли на 3%, то есть рост Тель-Авива в расчёте занижен, а не завышен.
- Москва. IRN.RU публикует индекс в долларах только графиком. Значения сняты с графика и сверены с подписанными точками, погрешность около ±1,5%.
- Киев. Это цены предложения одного агентства, и по уровню они выше данных порталов. Для расчёта роста важна динамика, а не уровень. Официальный индекс Госстата (режим «Страны») есть только с 2016 года.
- Минск. До 2012 года — цены предложения realt.by, с 2012 года — сделки по данным кадастрового агентства. Национального индекса в долларах Белстат не публикует, поэтому в режиме «Страны» Беларуси нет.
- Короткий срок. При покупке в 2017 и 2020 годах по столицам впереди Минск. По национальным индексам при покупке в 2016–2020 годах впереди Россия: в 2020–2024 годах там был ипотечный бум на льготных кредитах, а в 2025 году укрепился рубль. Мы это не скрываем, смотрите таблицу выше.
Источники
Откуда цифры
Последний полный год во всех рядах — 2025. Для столиц берётся среднее за год, для индексов — среднее четырёх кварталов.
| Ряд | Что это | Источник | Надёжность |
|---|---|---|---|
| Израиль, страна | Индекс цен на жильё ЦСБ Израиля, среднее за год | BIS Residential Property Prices, CBS Israel | высокая |
| Россия, страна | Средняя цена м² на вторичном рынке, Росстат, среднее за год; до 2011 года сшито ×0,769 | BIS Residential Property Prices, Росстат | высокая |
| Украина, страна | Индекс цен на вторичном рынке жилья, Госстат Украины, 2016–2025 | Minfin.com.ua по данным Держстата | высокая |
| Тель-Авив | Средняя цена проданной квартиры, ЦСБ Израиля: 2005–2016 — табл. 6.2, 2017–2025 — табл. 2.2; до 2017 года ×1,03 | CBS, бюллетень 7/2026, табл. 2.2, табл. 6.2 (2008) | высокая |
| Бат-Ям | Средняя цена проданной квартиры, 2017–2025, ЦСБ Израиля, табл. 2.2 | CBS, бюллетень 7/2026 | высокая |
| Москва | Индекс цен жилья IRN.RU в $ за м², среднее за год; снято с графика (±1,5%) | IRN.RU, с 2000 года в долларах | средняя |
| Киев | Цены предложения на вторичном рынке, $ за м², медиана месяцев за год | «Благовест», статистика, Park Lane | средняя |
| Минск | 2006–2011: цены предложения realt.by; 2012–2025: сделки по данным Национального кадастрового агентства, $ за м² | realt.by/statistics, НКА: итоги 2025 | средняя |
| Курсы валют | Среднегодовые курсы шекеля, рубля, гривны и белорусского рубля к доллару | BIS Exchange rates | высокая |
| Инфляция в США | Индекс потребительских цен CPI-U, среднее за год | BLS через FRED | высокая |
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Прошлая доходность не гарантирует будущую. Данные собраны в сентябре 2026 года.