Что можно купить в Израиле по цене новостройки в Москве

Метр в средней московской новостройке стоит около 600 тысяч рублей, или 21–23 тысячи шекелей. В новостройках северного Тель-Авива метр стоит 53–63 тысячи шекелей. Разница больше чем вдвое, и кажется, что вопрос закрыт: Москва дешевле. Но если сравнивать дома одного уровня — премиальные башни у центра Москвы и новые башни Гуш-Дана, — разница почти исчезает. Мы собрали цены новостроек на сентябрь 2026 года, привели их к одному курсу и одному метру и разобрали, что входит в цену на каждом рынке.

Два условия сравнения. Курс: 1 шекель = 27,8 рубля (кросс-курс Банка России и Банка Израиля на 25.09.2026). Комнаты в Израиле считают вместе с салоном: «4 комнаты» — это салон и три спальни, то есть московская трёшка. Израильские квартиры ниже названы по-израильски, московские — по-московски.

На входе Москва действительно дешевле

Начнём с честной части. Массовая московская новостройка стоит 427 тысяч рублей за метр, бизнес-класс — около 570 тысяч. В шекелях это 15 и 21 тысяча. В Гуш-Дане таких цен на новое жильё нет: самые доступные новостройки — в Холоне, Ришон-ле-Ционе и Петах-Тикве — продаются по 26–34 тысячи шекелей за метр.

Москва-Сити, премиум в ЦАО — это уже другие деньги. С премиального сегмента московские цены входят в тот же коридор, в котором продаются израильские башни.

Двушка бизнес-класса в башне у ТТК — например, в ЗИЛАРТе — стоит от 29,7 млн рублей, или 1,07 млн шекелей. Новой квартиры в Гуш-Дане за такие деньги не найти: даже 3 комнаты в новом доме в Петах-Тикве стоят от 2,35 млн шекелей. На этом уровне Москва вне конкуренции.

Сравниваем сопоставимое

Высотная башня с лобби, клубом для жильцов, подземной парковкой и видом на город — в Москве это премиальный класс, в Гуш-Дане — обычная новостройка первого пояса вокруг Тель-Авива. Поставим их рядом.

На уровне премиума метр в Москве и в Гуш-Дане стоит почти одинаково. Премиальные сделки в Москве — это цены башен у моря в Бат-Яме. Москва-Сити — цены новых башен Рамат-Гана. Премиум в центральном округе Москвы — цены Гиватаима и восточных районов Тель-Авива.

В рублях это выглядит так: метр в новой башне в Бат-Яме у моря — около 870 тысяч рублей, в Рамат-Гане — 1–1,1 млн, в Гиватаиме — 1,2 млн, на севере Тель-Авива — 1,5–1,6 млн.

Целые квартиры

Теперь те же сравнения на уровне конкретных лотов. Московские цены — прайс «от» по данным агрегаторов на сентябрь 2026 года, израильские — сделки и прайсы 2026 года.

Последняя строка показательна. Трёшка на 103 м² в башне ONE и 5-комнатная квартира на 119 м² в новой башне Гиватаима стоят почти одинаково — 4,3–4,8 млн шекелей. Израильская больше по площади, сдаётся с отделкой и парковкой. О том, насколько честно сравнивать эти метры, — ниже.

Где Москва дороже

У этой логики есть и обратная сторона. Исторический центр Москвы стоит дороже самого дорогого сегмента Израиля.

Средний метр в сделках дороже 15 млн шекелей в Израиле — 87 тысяч шекелей, около 2,4 млн рублей. Это дешевле, чем новостройки Хамовников, Якиманки и Арбата. Правда, по элитной Москве аналитики публикуют в основном цены предложения, а реальные сделки там заметно ниже витрины.

Что входит в цену

Сравнение по метру честное, только если за метр платят за одно и то же. У Москвы и Израиля это разные вещи.

1. Отделка. В бизнес-классе Москвы 75,6% квартир продаются без отделки, ещё 18% — в варианте white box. Все элитные проекты, стартовавшие в начале 2026 года, продаются «в бетоне». Ремонт с нуля в новостройке обходится от 27–36 тысяч рублей за метр (капитальный) до 50 тысяч и выше (дизайнерский). Израильская новостройка сдаётся готовой: полы, кухонные шкафы, санузлы с сантехникой, межкомнатные двери. Обычно не входят только кондиционеры, светильники и встроенные шкафы.
2. Парковка. Машиноместо в московской новостройке стоит в среднем 3,8 млн рублей, внутри МКАД — 5,3 млн, это около 190 тысяч шекелей. В израильских новостройках одно место обычно входит в цену квартиры.
3. Метр. Израильская площадь по закону о продаже квартир считается по наружным граням стен и включает половину стен, общих с соседями, и мамад. Балкон в неё не входит и указывается отдельно. В Москве цену по договору считают на площадь по внутренним стенам, а балконы и лоджии добавляют с понижающим коэффициентом 0,3 и 0,5. В пересчёте на «московский» метр израильская цена вырастает примерно на 5–12%.
4. НДС. В цену израильской новостройки уже входит НДС 18%. Продажа жилья в России НДС не облагается.

Одна квартира на двух рынках

Соберём всё в один пример — квартира около 90 м² премиального уровня.

Для Москвы к цене добавлены машиноместо внутри МКАД и дизайнерский ремонт по 50 тысяч рублей за метр. Для Израиля цена пересчитана на московский метр с поправкой 5–12%.

После всех поправок разница между премиальной новостройкой в центре Москвы и новой башней в Гуш-Дане укладывается в несколько процентов. Это грубая оценка — точные цифры зависят от проекта, этажа и отделки, — но порядок понятен: на этом уровне рынки стоят одинаково.

Цены за год: рубль против шекеля

В рублях московские новостройки за год заметно подорожали: массовый сегмент и бизнес-класс — на 14–17%, премиум в сделках — на 19%. Но шекель за то же время вырос к рублю почти на 11%, и в шекелях рост оказался скромным.

Элитный сегмент Москвы в шекелях даже подешевел: цена сделок в июле–августе, по данным Kalinka, снизилась на 6% в рублях, а в шекелях — примерно на 15%.

В Израиле новостройки стоят почти на месте. Индекс цен новых квартир за год снизился на 0,8%, а весной снижение доходило до 4%. В стране около 84 тысяч непроданных новых квартир, из них 9,5 тысячи в Тель-Авиве и 5,1 тысячи в Бат-Яме. Отсюда условия, которых в Москве почти не встретишь:

• рассрочка 20/80, 15/85 и даже 10/90 — основную часть цены платят при получении ключей;
• беспроцентный заём застройщика до 1–1,5 млн шекелей до сдачи дома;
• отказ от индексации цены по индексу стоимости строительства — это 2–4% цены;
• прямые скидки 200–250 тысяч шекелей;
• оплата аренды покупателю до сдачи дома — новинка 2026 года.

По нашей оценке, реальная цена израильской новостройки для покупателя за наличные на 5–10% ниже рекламной. В Москве торг тоже есть: при полной оплате в отдельных проектах дают скидку до 15–20%, а продажи новостроек в августе упали до минимума с пандемии.

Ипотека и налоги

Главное различие двух рынков — цена денег. Рыночная ипотека на новостройки в Москве стоит 18,7% годовых. С 1 октября 2026 года семейная ипотека в Москве — 12% для семьи с одним ребёнком и лимит 12 млн рублей. Для премиальной квартиры за 100 млн это меньше восьмой части цены.

Израильский банк даёт до 75% стоимости первой квартиры резиденту и новому репатрианту и до 50% — нерезиденту. Вместе с рассрочкой застройщика 20/80 это позволяет входить в проект с пятой частью цены.

Налог на покупку в Израиле зависит от статуса покупателя. Для квартиры за 4 млн шекелей:

Репатриант пользуется льготой один раз, на единственную квартиру, в окне от года до алии до семи лет после неё. Ставка 8% для нерезидентов и инвесторов действует по временному распоряжению до 31 декабря 2026 года; решения о продлении пока нет. В Москве налога на покупку нет, есть только госпошлина 4 000 рублей, зато каждый год платится налог на имущество — 0,1–0,3% кадастровой стоимости. В Израиле ежегодного налога на стоимость жилья нет, есть только арнона — муниципальный сбор по площади, его платит жилец.

Как вывезти деньги от продажи

Это не юридическая консультация: правила меняются несколько раз в год, перед сделкой их нужно проверить с банком и юристом.

• Граждане России. Лимиты Банка России на переводы за рубеж сняты с 8 декабря 2025 года. Банки при этом проверяют происхождение денег: нужны договор купли-продажи и выписки.
• Граждане Израиля без российского паспорта. Израиль не входит в перечень недружественных стран, поэтому режим счёта типа «С» к ним не применяется.
• Прямые переводы. По данным юристов, переводы из российских банков в израильские часто не проходят, и деньги ведут через счёт в третьей стране. Израильский банк лучше предупредить заранее.
• Налог при продаже. Если квартира в собственности больше 5 лет (для единственного жилья — больше 3 лет), налога нет даже для налогового нерезидента России. Иначе нерезидент платит 30% со всей суммы продажи.

Что из этого следует

1. Сравнивайте класс, а не город. Средние цены говорят, что Москва вдвое дешевле. Но средняя московская новостройка и новая башня в Гуш-Дане — разные продукты. На уровне премиума цены почти равны.
2. Добавляйте к московской цене всё, что в Израиле уже внутри. Отделка, машиноместо и кладовая в Москве — отдельные строки на 5–10% цены квартиры.
3. Переводите метры. Израильский метр «толще» московского на 5–12%: в него входят стены и мамад.
4. Смотрите на цену сделки, а не на рекламу. Израильские застройщики зашивают льготы по финансированию в прайс. Все сделки открыты в государственном реестре Nadlan — как им пользоваться, мы разобрали в отдельном гайде.
5. Сначала статус, потом квартира. Налог на покупку для репатрианта и нерезидента различается больше чем в 30 раз, доступная ипотека — в полтора раза.
6. Торгуйтесь. При 84 тысячах непроданных новых квартир скидка, отказ от индексации или рассрочка 20/80 — обычная часть переговоров с застройщиком.

Как мы считали

Курс: 1 шекель = 27,8 рубля — кросс-курс через доллар по данным Банка России и Банка Израиля на 25 сентября 2026 года. Изменение за год посчитано по курсам на 25 сентября 2025 и 2026 годов.

Москва: цены по классам — «Метриум» (массовый и бизнес-класс, август 2026; премиум, сделки II квартала), Regions Development (премиум по округам, июнь), «Метриум» по районам центра (июнь), NF Group и Kalinka по элитному сегменту. Цены конкретных ЖК — прайс «от» на агрегаторах, сентябрь 2026 года; перед покупкой их нужно сверять у застройщика. Стоимость ремонта — Яндекс Недвижимость, апрель 2026.

Израиль: цены новостроек — районные обзоры Bizportal, основанные на реестре сделок Налогового управления (июль–сентябрь 2026), rgg-news, Ice, ynet; индекс новых квартир — ЦСБ. Правила измерения площади — форма спецификации к закону о продаже квартир.

Поправки на метраж, отделку и парковку и итоговый пример — наша оценка. Израильский и московский рынки публикуют данные по разным методикам, поэтому сравнение показывает порядок цифр, а не точную разницу.