Q2 2026: מכירות דירות חדשות עלו 38%, שוק משנה הצנח - ניתוח מלא של דוח הלמ״ס

ניתוח מלא של דוח הלמ״ס «דירות בעסקאות בנדל"ן», אפריל–יוני 2026

פורסם ב־13 באוגוסט 2026

ברבעון השני של 2026 נמכרו בישראל 22 636 דירות — 11.7% יותר מאשנה שעברה. לעומת הרבעון הקודם השוק נשאר כמעט באותה רמה (−0.6%), אך בתוכו התרחש היפוך: דירות חדשות הוסיפו 38%, ושוק המשנה ירד בשלילי.

מה הראה הרבעון

כל הגדילה בשוק באה מדירות חדשות. שוק המשנה לא רק נפגר — הוא התכווץ. הקונה עוזב מפני מוכרים פרטיים לכיוון בנייני תאומים, וברור למה: לבנייני תאום יש היום בחירה, הנחות, ותכניות תשלום, בעוד שמוכר פרטי מתנגד לרידוד מחיר בהרבה יותר.

שליש מדירות חדשות נמכרו בתכניות ממשלתיות

כל שלישית דירה חדשה ברבעון השני נמכרה בתכנית ממשלתית מסובסידית. זו תיקון חשוב לכותרת «השוק גדל ב־38%»: בשוק החופשי הגדילה צנועה יותר — בערך 6 500 דירות מול 5 000 בשנה שעברה.

לפי חודש: אפריל נפל, מאי ויוני הציפו את הספינה

אפריל נפל כמעט לשניים — זהו חודש חגים ושבועות עבודה קצרים, הנפילה הזאת חוזרת כל שנה. לעומת זאת יוני הפך לחודש הטוב ביותר בחצי השנה: 8 807 עסקאות.

דירות לא נמכרות — עדיין בכמויות שיא

המלאי כמעט לא זז — מדצמבר הוא ירד בפחות מ־2%. לעומת זאת האינדיקטור «חודשי הצעה» ירד משמעותית: מ־30.5 ל־26.0. ההבדל מוסבר בפשטות: חילקו בקצב מכירה גבוה יותר, ולא הפחתו מהמחסן.

עשרים שישה חודשים של הצעה — זה עדיין שוק קונה עמוק. נחשב לנורמלי ⁦12–18⁩ חודשים; מעל 18 — חוסר איזון לטובת זה שקונה.

מחירים יורדים, שכר דירה — עולה

אינדקס מחירים למגורים: −2.0% בשנה

אינדקס מחירים לדירות חדשות: −3.9% בשנה

שכר דירה פרטי: +3.3% בשנה

בנייני תאום מעדיפים להוריד מחיר, אך לא להפסיק מכירות — עם מלאי כזה זה הדרך היחידה לפרוק אותו. בעלי נכסים לשכירות בזמן זה מעלים שיעורים: הביקוש לשכרה גדל בדיוק כי חלק מהאנשים דוחים את הקנייה.

מה לעשות לקונה

ִתנגדו. עם 84 אלף דירות לא נמכרות, הנחה, בונוס על ריהוט או לוח תשלומים נוח — זה לא עזות, אלא מנהג נורמלי של משא ומתן

השוו עם פרויקטים מסובסידיים. שליש משוק דירות חדשות הולך בתכניות ממשלתיות; אם תוכלו להיכנס להן, זה מחיר אחר

אל תתבססו על הממוצע בארץ. ההבדל בין שכונות באותה עיר מגיע לשליש מהמחיר למטר — צריך לחשב לפי השכונה הספציפית ולפי עסקאות אמיתיות

כל הנתונים חושבו ישירות מטבלאות הדוח של הלמ״ס. תוצאות רבעוניות — סכום הערכים החודשיים; אומתה בהתאמה לשורות שנתיות בדוח.