מאי-יולי 2026: מכירות הדירות החדשות עלו ב-42%, הגידול במלאי הדירות שלא נמכרו נעצר - ניתוח מלא של דו"ח הלמ"ס
ניתוח מלא של דו"ח הלמ"ס "דירות בעסקאות נדל"ן", מאי-יולי 2026
פורסם ב-10 בספטמבר 2026
בשלושת החודשים ממאי עד יולי 2026 נמכרו בישראל 25 162 דירות - עלייה של 14.6% לעומת השנה שעברה, ועלייה של 20.8% לעומת פברואר-אפריל. כל העלייה הגיעה שוב מדירות חדשות: מכירותיהן עלו בשנה ב-42%, ואילו שוק יד שנייה הוסיף פחות מאחוז. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו נותר סביב 85 אלף, ולפי הערכת הלמ"ס, הגידול בו, שנמשך ארבע השנים האחרונות, נעצר מתחילת 2026.
מה הראו שלושת החודשים
| מדד | מאי-יולי 2026 | פברואר-אפריל 2026 | מאי-יולי 2025 | לעומת הרבעון הקודם | לעומת השנה שעברה |
|---|---|---|---|---|---|
| סך הכל דירות שנמכרו | 25 162 | 20 827 | 21 950 | +20.8% | +14.6% |
| דירות חדשות | 10 468 | 8 027 | 7 370 | +30.4% | +42.0% |
| מתוכן בסבסוד ממשלתי | 3 532 | 2 106 | 1 946 | +67.7% | +81.5% |
| שוק יד שנייה | 14 694 | 12 800 | 14 580 | +14.8% | +0.8% |
| נתח הדירות החדשות מכלל העסקאות | 41.6% | 38.5% | 33.6% | +3.1 נק' אחוז | +8.0 נק' אחוז |
מקור: טבלה 1 בדו"ח הלמ"ס, גיליון 283/2026; הסכומים לשלושת החודשים חושבו על ידינו מתוך השורות החודשיות, והאחוזים תואמים לטקסט הדו"ח. "לעומת הרבעון הקודם" - ביחס לפברואר-אפריל 2026, "לעומת השנה שעברה" - ביחס למאי-יולי 2025. נתח הדירות החדשות: נק' אחוז - נקודות אחוז, הנתח עלה מ-33.6% לפני שנה ל-41.6%.
שוק יד שנייה לא צמח בשנה החולפת. דירות חדשות נמכרות טוב יותר ב-42% מהקיץ שעבר, בעוד מוכרים פרטיים מכרו בערך כמו לפני שנה. בהתאמה עונתית, הלמ"ס נותנת לשוק יד שנייה עלייה של 4.2% בשנה, ולדירות החדשות עלייה של 46.5%. הפער בין שני השווקים ממשיך להתרחב: הקונים פונים ליזמים, שם מחכים להם הנחות, תשלומים בפריסה ומגוון רחב יותר.
כל דירה חדשה שלישית נקנתה במסגרת תוכנית ממשלתית
מתוך 10 468 דירות חדשות, 3 532, כלומר 33.7%, נמכרו במסגרת תוכניות ממשלתיות עם סבסוד. לפני שנה הנתח עמד על 26%. זו הסתייגות חשובה לכותרת על עלייה של 42%: בשוק החופשי נמכרו כ-6 900 דירות חדשות, לעומת 5 400 בקיץ שעבר, עלייה של כ-28%.
לפי חודשים: מאי ויוני חזקים, יולי חלש יותר
| חודש | סך הכל | דירות חדשות | מתוכן סבסוד | יד שנייה |
|---|---|---|---|---|
| אפריל 2026 | 5 335 | 2 242 | 746 | 3 093 |
| מאי 2026 | 8 561 | 3 785 | 1 207 | 4 776 |
| יוני 2026 | 9 003 | 3 753 | 1 214 | 5 250 |
| יולי 2026 | 7 598 | 2 930 | 1 111 | 4 668 |
מקור: טבלה 1 בדו"ח הלמ"ס, גיליון 283/2026. אפריל-יוני עודכנו למפרע על ידי הלמ"ס ביחס לגיליון אוגוסט (יוני עמד על 8 807 והפך ל-9 003). נתוני יולי ראשוניים.
יוני היה החודש החזק בשנה: 9 003 עסקאות. יולי ירד ל-7 598, ונמכרו 2 930 דירות חדשות לעומת 3 750–3 790 במאי וביוני. לפני שנה יולי היה חזק יותר מיוני, כך שמדובר לא בעונתיות אלא בהפסקה אחרי שני חודשים חזקים. יחד עם זאת, סדרות המגמה של הלמ"ס עולות: מאז ינואר 2026 סך המכירות מוסיף בממוצע 0.8% בחודש, ודירות חדשות 1.7%. לעומת זאת, שוק יד שנייה מאבד שוב 0.8% בחודש החל מאפריל, אם כי הלמ"ס מסתייגת שמוקדם לדבר על שינוי מגמה.
מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו: 84 990 דירות, 26.9 חודשי היצע
| סוף החודש | דירות חדשות שלא נמכרו | חודשי היצע |
|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 86 095 | 30.2 |
| מרץ 2026 | 85 312 | 28.8 |
| אפריל 2026 | 84 004 | 28.1 |
| מאי 2026 | 84 127 | 27.5 |
| יוני 2026 | 84 283 | 27.1 |
| יולי 2026 | 84 990 | 26.9 |
מקור: טבלה 2 בדו"ח הלמ"ס, גיליון 283/2026. חודשי ההיצע לחודשים הקודמים חושבו מחדש על ידי הלמ"ס (יוני בגיליון אוגוסט עמד על 26.0).
ביולי המלאי גדל ב-700 דירות, ל-84 990. אבל קצב המכירות עלה חזק יותר, ולכן זמן המכירה המלא בביקוש הנוכחי התקצר ל-26.9 חודשים. העיקר בדו"ח הוא לא המספר אלא המגמה: לפי חישוב הלמ"ס, מאפריל 2022 עד דצמבר 2025 המלאי גדל בממוצע ב-1.4% בחודש, ואילו מינואר 2026 המגמה התייצבה. זו העצירה הראשונה בגידול מאז אפריל 2022, אף שהמלאי עצמו נותר ברמות שיא היסטוריות.
היכן נמצא המלאי הזה: 30.8% (כ-26 170 דירות) במחוז תל אביב, ו-24.7% (כ-20 990) במחוז המרכז. בין הערים הגדולות, הכי הרבה דירות חדשות שלא נמכרו נמצאות בירושלים (כ-10 100) ובתל אביב-יפו (כ-9 720). מבין הערים הקטנות יותר בולטות לוד (3 060), קריית גת (2 410), יהוד-מונוסון (1 780), באר יעקב (1 530), רמת השרון (1 500) ורעננה (1 470).
גיאוגרפיה: הדרום ותל אביב מובילים בדירות חדשות
| מחוז | חדשות, מאי-יולי | לעומת פברואר-אפריל | יד שנייה, מאי-יולי | לעומת פברואר-אפריל |
|---|---|---|---|---|
| סך הכל בישראל | 10 470 | +30.4% | 14 690 | +14.8% |
| מחוז ירושלים | 663 | +7.5% | 1 397 | +7.6% |
| מחוז הצפון | 917 | +58.7% | 1 617 | +14.2% |
| מחוז חיפה | 1 355 | +40.9% | 2 380 | +12.6% |
| מחוז המרכז | 2 167 | -1.3% | 3 614 | +15.3% |
| מחוז תל אביב | 2 392 | +51.9% | 2 093 | +13.6% |
| מחוז הדרום | 2 671 | +45.2% | 2 972 | +20.2% |
| יהודה ושומרון | 300 | +15.8% | 620 | +18.8% |
מקור: טבלה א' בדו"ח הלמ"ס, גיליון 283/2026. "סך הכל" כולל עסקאות ללא ציון מחוז.
בדירות חדשות מוביל הדרום: 25.5% מהמכירות, אחריו מחוז תל אביב (22.9%) והמרכז (20.7%). מחוז המרכז הוא היחיד שבו מכירות הדירות החדשות לא עלו ברבעון, אך הוא מחזיק ברבע משוק יד שנייה של המדינה.
בין הערים במכירות דירות חדשות מובילות תל אביב-יפו (1 157 דירות ברבעון, פלוס 22.6%), קריית גת (768, יותר מפי שניים) וחיפה (522, פלוס 57.7%). קפיצות חדות נרשמו בערים שבהן נפתחו פרויקטים גדולים: אשדוד (510 לעומת 138 ברבעון הקודם), אור יהודה (351 לעומת 33), הרצליה (196 לעומת 64), מגדל העמק (178 לעומת 39). ירושלים ירדה ב-6.3%, נתניה ב-20%, ראשון לציון ב-17.3%.
בשוק יד שנייה מובילות ירושלים (937 עסקאות), חיפה (879) ובאר שבע (688). בת ים נמצאת ברשימה הזו במקום ה-16: 227 עסקאות יד שנייה ברבעון, פלוס 18.8% לעומת פברואר-אפריל. בת ים לא נכללה ברשימת הערים עם מכירות דירות חדשות מעל 150 ברבעון.
מה כדאי לעשות אם אתם קונים
- תמקחו. מלאי של 85 אלף דירות ויותר משנתיים היצע אומרים שליזמים עדיין יש מה להציע: הנחה, גימור, פריסת תשלומים. במיוחד במחוזות תל אביב והמרכז, שבהם נמצאים 55% מהדירות שלא נמכרו.
- בדקו זכאות לסבסוד. שליש מהדירות החדשות נמכרות במסגרת תוכניות ממשלתיות, והנתח הזה הולך וגדל. אם אתם עומדים בתנאים, מדובר במחיר אחר לגמרי.
- התייחסו לשוק יד שנייה בפיכחון. המכירות שם לא עלו בשנה החולפת, ומאפריל המגמה שוב מעט שלילית. המוכר הפרטי כרגע חלש יותר מהיזם, ומיקוח מתאים גם שם.
כל המספרים חושבו על ידינו ישירות מתוך טבלאות דו"ח הלמ"ס. הסיכומים לשלושת החודשים הם סכום הערכים החודשיים; נבדקו מול התאמה לאחוזים בטקסט הדו"ח.
הנתונים השוקיים חושבו על ידי APPartment על בסיס נתוני עסקאות שפורסמו (מקור: רשות המסים בישראל; הלמ"ס), והם אינדיקטיביים בלבד. ייתכנו טעויות והשמטות; אין מדובר בהערכת שווי, בייעוץ או באישור זכויות. השימוש הוא באחריות המשתמש; במקרה של סתירה, הפרסומים הרשמיים של המדינה קובעים.